مسکن افلاک

خرید ویلا خرید آپارتمان رهن و اجاره ی خانه

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

چند پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

بحران مسکن را باید جدی گرفت

به گزارش اقتصادآنلاین به نقل از تعادل ، در این خصوص ایمان رفیعی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه تامین مسکن به ‌عنوان کالای اساسی سرمایه‌یی- مصرفی و تا حدی استراتژیک از دیرباز مورد توجه دولت‌ها بوده است، گفت: بخش مسکن به ‌عنوان یک حوزه مادر در صنعت، فعال‌کننده بسیاری از صنایع مرتبط است. رفیعی افزود: بروز هرگونه عدم تعادل در این بخش می‌تواند منجر به بروز بحرانی ملی و حتی جهانی شود.

وی در این خصوص خاطرنشان کرد: بحران مسکن امریکا در سال ۲۰۰۸ منجر به بحران اقتصادی در اقتصاد امریکا و در اقتصاد جهانی شد و ۳٫۹ تریلیون دلار خسارت در اقتصاد جهان به بار آورد.

رفیعی گفت: برای متوجه شدن عظمت این حوزه در ایران کافی است بدانیم سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت حدود ۳۰درصد، اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲درصد، تسهیلات بانکی حدود ۲۵درصد و گردش کل نقدینگی کشور بیشتر از ۲۰تا ۳۰درصد است. در حقیقت یکی از ستون‌های اقتصاد ایران چه در بخش مالی و چه در بخش اشتغال مربوط به مسکن است.

این کارشناس بابیان اینکه حدود ۴سال پیش همزمان با سقوط آزاد اقتصاد و ارزش پول ملی، کشور شاهد بروز رکودی عمیق در بخش مسکن شد که تا به امروز گریبانگیر ماست، گفت: از زمان آغاز رکود بخش مسکن در ایران دولت سعی کرده با ارائه راه‌حل‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت این بخش را از رکود خارج کند اما به دلیل فراگیر بودن و درگیر کردن بسیاری از صنایع و بخش‌های مالی و تولیدی خارج کردن این بخش به‌ مثابه خارج کردن یک درخت تناور و پرشاخ و برگ از باتلاقی است که بدون درآوردن شاخه‌های فرعی امکان خروج بدنه آن ممکن نیست.

وی در ادامه اظهار کرد: از طرفی چون اقتصاد ایران دولتی است نمی‌توان بدون خارج کردن اقتصاد ملی از رکود، انتظار رونق در بخش مسکن را داشت. در روزهای گذشته دولت خبر از رشد اقتصادی ۷٫۴درصدی در اقتصاد کشور را اعلام کرد و همزمان از رشد منفی در حوزه ساختمان خبر داد.

علت این تناقض وقتی روشن می‌شود که به رشد واقعی کشور بدون احتساب نفت و میعانات گازی نگاه کنیم که حدود ۰٫۹درصد است. این رشد تا حدودی توجیه‌کننده آمارها در بخش مسکن است و نشان‌دهنده آن است که در جنبه عمومی اقتصاد و به ‌تبع آن بخش مسکن رشد قابل‌توجهی اتفاق نیفتاده که منتظر رونق در بازار مسکن باشیم.

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

 تصمیم‌هایی به وسعت سهم بازار

وی درخصوص راهکار خروج از رکود بازار مسکن گفت: برای خروج از این رکود می‌بایست تصمیماتی به وسعت سهم این بازار از اقتصاد گرفته شود و تمام صنایع مرتبط با آن در تصمیمات دیده شوند. تصمیمات مقطعی و نگاه جزیره‌یی به این معضل فقط باعث هدررفت منابع و امکانات کشور شده است.

وی با بیان اینکه حدود ۴۴درصد کل پول چاپ ‌شده در تاریخ ایران در مسکن مهر تزریق ‌شده است، گفت: انداختن توپ حل مشکل مسکن در حیاط بانک‌ها یا شهرداری یا نهادهای اجتماعی به‌ تنهایی کافی نیست.

رفیعی در نهایت گفت: دید ملی، حرکت هماهنگ و اجرای مستمر استراتژی‌ها و قوانین تعریف ‌شده در بخش مسکن همراه با کنترل تورم، کاهش نرخ بهره و ثبات نرخ ارز قطعا تا حد بسیار زیادی زمینه را برای خروج کشور از این بحران ملی فراهم می‌کند.

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

 پای تسهیلات می‌لنگد

در ادامه پرویز کاکایی، رییس یکی از شعب بانک‌های دولتی با بیان اینکه براساس تبصره‌های ۱۹و ۳۵ بودجه کل کشور سال ۹۵ و به دنبال اصلاح صورت‌های مالی و افزایش توان تسهیلات دهی بانک‌ها قرار بود از بخش فروش اموال غیرمنقول دولت و تسویه بخش از طلب دولتی بانک‌ها مبلغ خوبی به بانک عامل بخش مسکن واریز شود، گفت: تاکنون ریالی از این بخش‌ها به بانک‌های عامل واریز نشده است.

کاکایی افزود: بر اساس این تبصره‌ها قرار بود ۵ هزار میلیارد تومان از مسیر فروش اموال غیرمنقول دولت و ۱۰هزار میلیارد تومان از مسیر تسویه بخش از طلب دولتی بانک به بانک عامل بخش مسکن واریز شود تا دارایی بانک عامل چند برابر شود. وی با اشاره به اینکه درحال حاضر بانک‌ها عامل بخش مسکن با کمبود نقدینگی روبه‌رو است گفت: در حال حاضر تسهیلات ارائه ‌شده بسیار ناکافی، گران، کم تنوع و زمانبر است.

کاکایی گفت: تسهیلات ارائه ‌شده از طریق اوراق بسیار پرهزینه و تسهیلات ارزان‌قیمت مشمول سرمایه‌گذاری نیز به علت ناکافی بودن سقف تسهیلات نتوانسته در رونق‌دهی بازار مسکن موثر قلمداد شود.

این کارشناس با بیان اینکه رشد بخش مسکن درگرو ارائه تسهیلات ارزنده است تاکید کرد: از ابتدای سال ۹۵ ‌جز بازار مسکن باقی بازارها رشد مثبت و قابل قول‌تری داشتند. در ۹ ماهه اول سال ۱۳۹۵ سهم بخش مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی حدود ۸درصد کاهش داشته است.

وی در ادامه تصریح کرد: در ۹ ماه اول سال جاری از ۳۸۲هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات پرداختی از سوی بانک‌ها به بخش‌های مختلف تنها ۳۴هزار میلیارد تومان به بخش مسکن سرازیر شده که این میزان نیز نتوانسته پاسخ گوی مناسبی برای رونق بازار مسکن  لحاظ شود.

کاکایی با بیان اینکه تسهیلات بانکی در بخش مسکن به‌مرور زمان کاهش فاحشی داشته است گفت: سهم مسکن از تسهیلات بانکی طی سال‌های ۸۶ تا ۹۱ حدود ۲۰درصد، در سال ۹۳ حدود ۱۲ درصد، در سال ۹۴ حدود ۱۰درصد و در سال ۹۵ حدود ۸ درصد بوده است. این کارشناس در ادامه اظهار کرد: متاسفانه جدا از این مباحث نوع پرداخت تسهیلات و شرایط پرداخت آن به‌ هیچ‌ عنوان با اقشار جامعه همخوانی ندارد.

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

 روند نامطلوب تقاضای وام از صندوق یکم

وی با اشاره به اینکه صندوق پس‌انداز مسکن یکم نیز در بین تسهیلات ارائه ‌شده نتوانست بهبودی در اوضاع مسکن ارائه دهد، اظهار کرد: طبق آخرین آمار اعلامی از وضعیت دخل‌وخرج این صندوق از خرداد ۱۳۹۴ تا دی ۱۳۹۵ حدود ۱۲۹هزار نفر در این صندوق‌ها ثبت‌نام کردند که روند مطلوبی تلقی نمی‌شود.

کاکایی در نهایت گفت: اگرچه تسهیلات خرید مسکن با سقف‌های جدید توانسته روی وضعیت عمومی بازار اثرگذار باشد و به رشد محسوس تعداد خریداران مسکن از ناحیه استفاده از وام بینجامد اما تاثیر آن کامل نبوده است. باید ارائه تسهیلات از بانک‌های مختلف و با تسهیلات کلان اجرایی شود تا بتواند روند منفی مسکن را برعکس کند.

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

 کاهش قیمت نفت دلیل اصلی رشد منفی

احسان علوی، عضو کمیسیون عمران با بیان اینکه رشد منفی بخش مسکن به دلیل عدم پرداخت اعتبارات عمرانی است، گفت: عدم پرداخت اعتبارات عمرانی باعث شده است، افت شدیدی در ساخت‌ و ساز کشور داشته باشیم عدم تحقق بودجه عمرانی باعث شده است اثر منفی بر بازار مسکن داشته باشد.

علوی افزود: عوامل متعددی در رکود معاملات مسکن موثر است اما شاید بزرگ‌ترین عامل رکود از کاهش قیمت نفت نشات گرفته‌شده باشد؛ زیرا با کاهش قیمت نفت اعتبارات عمرانی به ‌صورت کامل تحقق پیدا نکرده و ساخت‌وساز افت شدیدی داشته است.

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

 بازار مسکن ایران نفتی است

وی در پاسخ به این سوال که ارزیابی شما از رکودی که در بخش مسکن حاکم شده است چیست، فکر می‌کنید، علت اصلی رکود بخش مسکن را باید در چه عواملی جست‌وجو کرد؟ گفت: به طور کلی بازار مسکن در ایران نفتی است و با نوسانات بازار جهانی نفت رابطه مستقیمی دارد، زمانی که نفت با کاهش قیمت روبه‌رو می‌شود، مسکن نیز دچار رکود شده و رشد منفی پیدا می‌کند؛ بنابراین می‌توان گفت رابطه تعریف ‌شده‌یی بین قیمت نفت، تحقق بودجه عمرانی و رکود مسکن وجود دارد.

علوی با انتقاد از دخالت دولت در رونق دهی بازار مسکن گفت: درحال حاضر بخش عمده رونق ساخت‌وساز در دست دولت است و زمانی که قیمت نفت دچار تنش می‌شود بازار ساخت‌وساز که در انحصار دولت است دچار صدمات متعددی می‌شود.

وی با اشاره به اینکه از کل بودجه سالانه کشور ۸۰ تا ۸۵ درصد مربوطه به هزینه‌های جاری دولت حدود ۱۵تا ۲۰درصد مربوطه به بودجه‌های عمرانی است، اظهار کرد: متاسفانه زمانی که دولت مجبور به هزینه‌های اضافه می‌شود، بودجه عمرانی را قیچی می‌کند زیرا الزامی برای پرداخت بودجه عمرانی وجود ندارد. علوی در این خصوص ادامه داد: به طور کلی بودجه عمرانی همیشه فدای کاهش نقدینگی‌ها می‌شود؛ زیرا هیچ‌کس به طور جدی در کشور بودجه عمرانی را مطالبه نمی‌کند.

وی در پاسخ به این سوال که پیش‌بینی شما از وضعیت رکود در بخش مسکن چیست، فکر می‌کنید رکود تا کی ادامه خواهد داشت؟ گفت: درحال حاضر بودجه عمرانی را قیچی و به بخش یارانه یا هزینه‌ها جاری دولت اضافه می‌کنند به نظر می‌رسد تنها راهکار حل مشکل مسکن و رشد مثبت آن مبتنی برافزایش فروش و قیمت نفت باشد در ثانی تا زمانی که الزام قانونی برای تخصیص بودجه عمرانی در کشور وجود نداشته باشد، بازار مسکن با رونق روبه‌رو نخواهد شد

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

 ضرورت اعطای وام ارزان

علوی خاطرنشان کرد: ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت به دو بخش عرضه و تقاضا، دسترسی بدون بروکراسی به وام مسکن و درنهایت سیاست‌ها منطقی و علمی در بخش مسکن می‌تواند به‌ نوعی راهگشای مشکل کنونی مسکن باشد.

این عضو کمیسیسون عمران با انتقاد از بی‌برنامگی بخش مسکن در دولت یازدهم گفت: متاسفانه از زمان ورود دولت یازدهم برنامه‌های متعدد مسکنی سرتیتر رسانه‌های ملی شده اما در حقیقت یک گام کوچک هم در این خصوص اجرایی نشده است. به طور مثال، تکلیف مسکن اجتماعی در هاله‌یی از ابهام قرار دارد و متاسفانه تاکنون جواب جدی در این خصوص از سوی وزارت راه و شهرسازی ارائه نشده است. علوی گفت: اگر دولت بخواهد می‌تواند تحرک جدی به بازار مسکن وارد کند اما به نظر می‌رسد، همت جدی در این قضیه وجود ندارد.

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

 حمایت از انبوه‌سازان

در ادامه این گزارش ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان بابیان اینکه دولت با بالا بردن هزینه‌های مالیاتی و عوارض مختلف برای شهرداری و نظام‌های مرتبط برای اخذ پروانه، هزینه ساخت مسکن را بیشتر کرده است. گفت: درحال حاضر بسیاری از سازندگان واقعی عرصه ساخت‌وساز را ترک کرده‌اند.

ایرج رهبر گفت: تحریک بخش ساخت و ساز باعث تحرک معاملات مسکن می‌شود. در این خصوص دولت می‌تواند با ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت و حمایت مادی و معنوی سازندگان حرفه‌یی راهگشای اصلی گره مسکن باشد.

وی گفت: در کنار موارد ذکر شده اگر زمین ارزان و تسهیلات منطقی به سازندگان ارائه شود، ظرفیت ساخت افزایش می‌یابد. آن ‌وقت تعادلی بین هزینه‌ها به وجود می‌آید و در کنارش وقتی قدرت خرید مردم افزایش پیدا کند، رونق بازار مسکن را می‌بینیم.

رهبر بابیان اینکه ما متاسفانه در تامین مسکن مردم خیلی موفق نبودیم، گفت: درحال حاضر کشور ما سالانه ۱٫۵میلیون واحد مسکونی نیاز دارد که تاکنون برای ساخت انبوه این املاک تصمیمات جدی گرفته نشده است. عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان گفت: دولت با حمایت از سازنده نه ‌تنها می‌تواند به شکل بسیار ساده‌یی معضل مسکن را حل کند بلکه باعث خانه‌دار کردن اقشار مختلف جامعه می‌شود.

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

 بافت‌های فرسوده طلای با ارزش

رهبر با بیان اینکه بافت‌های فرسوده طلای باارزش هستند عنوان کرد: در کشور ما بافت‌های فرسوده زیادی برای بازسازی و احیا وجود دارد. باید از طریق ارائه ارزان ‌قیمت این بافت‌ها سرمایه‌گذار و سازنده را ترغیب به ساخت‌وساز کنیم.

وی گفت: متاسفانه در چند سال اخیر به دلیل رکود و رفتار تهاجمی بانک برای جذب سرمایه‌ها این بافت‌های فرسوده با ارزش به فراموشی سپرده‌ شده است. ارزش این بافت‌ها بیشتر به دلیل مکان صحیح و زیرساخت‌های موجود است.

رهبر در ادامه تاکید کرد: یکی از عوامل راه‌اندازی و رونق یک صنعت چه در بخش ساختمان یا کشاورزی یا صنایع، تشویق‌هایی است که به عنوان ابزار در دست دولت است که انگیزه‌یی برای سرمایه‌گذاران است.

ارائه تشویق برای سازندگان و سرمایه‌گذاران مسکن موضوع عادی و توجیه شده در تمام کشورها است زیرا این کشورها می‌دانند در صورت عدم‌ حمایت از بازار مسکن اقتصادهای دیگر به چالش کشیده می‌شود. وی درنهایت گفت: اگر همانطور که جریمه‌های پیمانکاران عمرانی دولت به اداره مالیات مورد بخشش قرار گرفت در بخش ساختمان و مسکن نیز کمک‌ها و تشویق‌هایی از سوی دولت صورت پذیرد به حتم در رونق بازار مسکن تاثیر خواهد داشت.

پیشنهاد برای خروج مسکن از رکود

 رونق اقتصاد باعث بهبود مسکن می‌شود

بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و کارشناس ارشد اقتصاد مسکن نیز بابیان اینکه به نظر می‌رسد با بهبود اوضاع اقتصادی مسکن نیز روند رو به رشدی داشته باشد، گفت: تحریم و اتفاقات پسا برجام فرصت مناسبی برای رونق مسکن ایجادِ نکرده اما به نظر می‌رسد با توافق‌های اخیر بازار مسکن همراه با رشد اقتصادی به رونق مطلوبی برسد.

بیت‌الله ستاریان با اشاره به ۴عامل تاثیرگذار در سنجش رونق در هر بازاری اظهار کرد: افزایش تولید، افزایش سرمایه، افزایش درآمد مالیاتی و افزایش رونق در بازار و حجم معاملات در بازار به عنوان عوامل رونق در بازارها محسوب می‌شوند که بازار مسکن هم از این نحوه سنجش مستثنا نیست. درحال حاضر بازار مسکن فاقد ۴عامل تاثیرگذار نام برده و در این میان ایجاد تنش روانی در بازار مسکن تاثیراتی گذاشته است.

وی بابیان اینکه دولت باید سیاست‌گذاری جامع و منطقه‌یی درخصوص مسکن داشته باشد، گفت: کشور ما پهناور است و یک سیاست واحد برای تمامی مناطق قابلیت اجرایی مطلوبی ندارد؛ بنابراین دولت باید سیاست‌های مختلفی با اهرم اجرایی برای حل مشکل مسکن ارائه دهد.

ستاریان در نهایت گفت: تعادل بین عرضه و تقاضا بهترین کاری است که برای رونق مسکن باید انجام داد و این هدف بدون افزایش قدرت خرید و ارائه تسهیلات به بخش سازنده امکان‌پذیر نیست.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

*

code

کانال ما

شما میتوانید در کانال ما عضو شوید

عضو شدن
بستن