رمز تحریک عرضه مسکن

به گزارش افکارنیوز،  اخیرا برخی مسولان با طرح دغدغه مرتبط با کمبود عرضه مسکن،‌ سیاست تجمیع منابع و اعتبارات این بخش صرفا برای افزایش عرضه را در دستور کار قرار داده‌اند و به صراحت از کنار گذاشتن طرح تعدیل سقف تسهیلات خرید مسکن سخن گفته‌اند. بررسی صاحب‌نظران اقتصادی نشان می‌دهد تصور اینکه «افزایش قدرت خرید تقاضای مصرفی» تاثیر مستقیم بر «روند رشدقیمت» دارد باعث غفلت از نقش موثر «سه عامل بیرونی بازار» شده است. در این بررسی، رمز صحیح تحریک عرضه، «به رسمیت شناخته شدن نیاز اعتباری تقاضای مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها» در گام اول و همچنین «هدایت تسهیلات کارآمد و در استطاعت (پس از تعدیل سقف وام‌ها متناسب با تورم ملکی) به بازار دوم معاملات» در گام دوم عنوان شده است. تسهیلات می‌تواند به بازار پیش‌خرید هدایت شود تا افزایش عرضه و تامین مالی تقاضای مصرفی را توامان تضمین کند. اما کم‌توجهی به بازار تسهیلات رهنی، سازنده‌ها را در حلقه آخر پروسه ساخت‌و‌ساز – مرحله فروش – با خلأ تقاضای موثر و رکود معاملات خرید روبه‌رو می‌کند که پیامد بعدی آن، رکود ساختمانی است.

رمز تحریک عرضه مسکن

پنج صاحب‌نظر اقتصادی متخصص بخش مسکن و ساختمان، ضمن هشدار درباره «نقطه کور» سیاست‌گذاری دولت، نسخه تعادل‌بخشی بازار ملک را به متولی بخش ارائه کردند. آخرین اظهارنظر مسولان درباره آنچه دولت برای این بازار تدارک دیده است، از «تمرکز صرف برنامه‌ها بر سمت عرضه (ساخت و ساز)» و «بی‌پاسخ گذاشتن نیاز مالی تقاضای مصرفی به‌خصوص خانه‌اولی‌ها در مواجهه با تخریب قدرت تسهیلات خرید مسکن» حکایت دارد. بر این اساس اعلام شده است سیاست تعدیل ارزش ریالی تسهیلات خرید مسکن در دستور کار نیست و ظرفیت‌های حمایتی و اعتباری در خدمت بازار ساخت مسکن قرار می‌گیرد. هر چند یک مراجعه ساده به آرشیو حداقل ۳ دهه برنامه‌ریزی‌ در وزارت مسکن سابق و وزارت راه و شهرسازی فعلی، «پیامد‌های دوطرفه» سرکوب تقاضای مصرفی در بخش مسکن را به‌خوبی نشان می‌دهد اما در کنار شواهدی که درباره آثار منفی حذف خریداران مسکن از سیاست‌ها و برنامه‌های دولت وجود دارد، نتایج بررسی کارشناسان در این‌باره تصریح می‌کند: نادیده گرفتن نیاز اعتباری خانه‌اولی‌ها به‌عنوان نقطه‌کور سیاست‌گذاری، اگرچه در کوتاه‌مدت ظاهری مثبت از رونق ساخت‌وساز به‌واسطه تجمع منابع حمایتی در این سمت از بازار را به نمایش می‌گذارد اما در نهایت، تاوان این «تجویز ناقص»، هم به متقاضیان خرید مسکن و هم به سازنده‌ها آسیب و خسارت وارد خواهد کرد.

رمز تحریک عرضه مسکن

در این بررسی، حسین‌ عبده‌تبریزی، تیمور رحمانی، داوود سوری، فردین یزدانی و علی قائدی به ترتیب «تجربه جهانی تامین مسکن خانه‌اولی‌ها»، «اشکالات نظام تامین مالی مسکن»، «ابزارهای مالی مناسب تقاضا»، «راهکار تحریک موثر و هدفمند عرضه مسکن» و همچنین «واقعیت مغفول درباره علل جهش قیمت مسکن و بهترین زمان و شکل تعدیل وام خرید خانه‌اولی‌ها» را تشریح کرده‌اند.

رمز تحریک عرضه مسکن

خلاصه نتایج بررسی‌ها مشخص می‌کند: التهابات قیمت مسکن طی روند بلندمدت گذشته عمدتا ناشی از سه عامل بیرونی بازار بوده که البته کمبود عرضه مناسب نیز در این رخداد نقش داشته اما عامل اصلی نبوده است. در این میان، متولی بخش مسکن و سیاست‌گذار پولی نمی‌تواند نسبت به بازار تسهیلات رهنی و نیازمندی‌های این بازار متناسب با تورم مسکن،‌ بی‌تفاوت باشد و شکل متعارف خانه‌دارشدن خانه‌اولی‌ها در کشورهای مختلف که بر «تامین بودجه خرید از محل پس‌انداز گذشته و درآمد آینده در قالب وام بلندمدت مسکن» استوار است را از فهرست برنامه‌های خود خارج کند. نسخه اصلی تنظیم بازار مسکن با محتوای رونق ساخت و عرضه مسکن، «تقویت قدرت خرید مسکن تقاضای مصرفی را به‌عنوان عامل محرک سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» معرفی می‌کند به‌طوری که،‌ حضور تقاضای موثر در بازار مسکن، حلقه آخر پروسه ساخت مسکن را برای سازنده‌ها –تسهیل فروش- تکمیل می‌کند و جریان پایدار تامین منابع مالی موردنیاز ساخت و سازهای جدید (پروژه‌های بعدی) را به‌وجود می‌آورد اما سرکوب تقاضا به امید رونق بیشتر عرضه، سازنده‌ها را در انتهای کار به مسیر انحرافی «بن‌بست فروش ناشی از رکود خرید مصرفی مسکن» می‌کشاند. در این نسخه، هدایت تسهیلات مسکن به بازار دوم (پیش‌خرید و پیش‌فروش واحد مسکونی منطبق با الگوی مصرف خانه‌اولی‌ها) پیشنهاد شده است تا هم دغدغه دولت از بابت افزایش عرضه و هم نیاز مغفول بازار تقاضا، مرتفع شود.

رمز تحریک عرضه مسکن

رمز تحریک عرضه مسکن

کاربری وام خرید در مقطع فروش سازنده‌ها

حسین عبده‌تبریزی با بیان اینکه افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن ضروری است، در یک متن مکتوب به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: متاسفانه امکانات بانک هم محدود است. مطلع هستید که اکنون سال‌هاست که دیگر بانک‌ها از اعطای تسهیلات رهنی (یعنی تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) عاجزند زیرا هزینه پول برای آنها بالاست و نمی‌توانند با نرخ‌های پایین تسهیلات بدهند. اگر هم بخواهند با نرخ بالا بدهند، مردم نمی‌توانند اقساط را پرداخت کنند، از این‌رو بانک مسکن با نرخ یارانه‌ای ۸ تا ۱۰ درصد اعطای تسهیلات می‌کند.

رمز تحریک عرضه مسکن

بانک مسکن هم منابع محدودی دارد که از محل برگشت اعتبارات اعطایی به مردم برای مسکن مهر تامین می‌شود و با آن وجوه در حال پرداخت تسهیلات جدید است. این وجوه خط اعتباری ۴ درصدی از بانک مرکزی است و بانک مسکن می‌تواند با این وجوه به نرخ ۸ درصد تسهیلات بدهد و بسیار هم موثر بوده و طبق اطلاع من تا ۴۰۰ هزار نفر هم سپرده‌گذاری کرده‌اند. بانک‌های دیگر نمی‌توانند چنین تسهیلاتی بدهند چون هزینه پول برای آنها الان حدود ۲۰ درصد است. دولت هم در بودجه «یارانه تفاوت سود» منظور نکرده است و به‌علاوه بدهی خود به بانک مسکن بابت یارانه تفاوت سود را هم نپرداخته است. راه و مسیر هم همان است که دولت بتواند تفاوت سودی پرداخت کند تا بانک‌های دیگر هم راضی شده و منابع خود را در این مسیر حرکت دهند. البته، منظور بنده از پرداخت یارانه سود به مردم، پرداخت به افرادی است که برای اولین‌بار منزلی می‌خرند یا اشاره به مسکن‌های حداقلی است که اقشار ضعیف می‌خرند. کسی نمی‌گوید یارانه سود به همه پرداخت شود. «خانه‌اولی‌ها» و ساکنان بافت فرسوده باید در اولویت باشند. حال در این شرایط، مسوولان و مدیران منابعی ندارند که میزان تسهیلات در بانک مسکن را بالا ببرند. عبده‌تبریزی درباره راه صحیح برای تنظیم بازار مسکن تاکید کرده است: کاملا روشن است که اعطای تسهیلات برای خرید مسکن به مردم اجازه می‌دهد که مسکن را نه فقط از محل پس‌انداز گذشته و حال خود، بلکه از محل پس‌انداز آتی خود خریداری کنند. صدها میلیون نفر در سراسر جهان از این طریق خانه‌دار شده‌اند. در ایران هم بانک مسکن توانسته از همین طریق میلیون‌ها نفر را صاحب خانه کند. بدیهی است از «مسکن متوسط» صحبت می‌کنیم، و روشن است که خریداران مسکن‌های گران‌قیمت، به تسهیلات رهنی نیاز ندارند و خودشان منابع دارند.

رمز تحریک عرضه مسکن

محدودیت بودجه امروز گرفتاری‌های زیادی ایجاد کرده است. متاسفانه از سال ۱۳۸۶ تا امروز، بودجه خانوارها به قیمت ثابت در حال کاهش است و اجاره‌نشینی در حال گسترش. اجاره‌نشینی از حدود ۱۰ درصد سال ۱۳۶۵ به بیش از ۳۰ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است و در تهران، این نسبت حدود ۵۰ درصد است. موضوع روشن است: گسترش مالکیت در گرو آن است که مردم بتوانند تسهیلات رهنی دریافت کنند و با پرداخت اقساط بلندمدت و در استطاعت، صاحب‌ خانه شوند. چون نرخ تورم و هزینه پول برای بانک‌ها بالاست، بانک‌ها حاضر نیستند اولا تسهیلات ۱۰ یا ۱۵ ساله بدهند و ثانیا آن تسهیلات را به نرخ سود پایین بدهند که برای اکثریت مردم، پرداخت قسط قابل‌تحمل باشد. از این‌رو، نظام بانکی تسهیلات بلندمدت خرید مسکن نمی‌دهد، و تنها بانک مسکن است که به کمک خط اعتباری ارزان‌قیمت بانک مرکزی، این تسهیلات را پرداخت می‌کند و میزان و تعداد این نوع تسهیلات هم کافی نیست. با همه این‌ها، همین بانک مسکن میلیون‌ها نفر را صاحب خانه کرده است. اگر مردم بتوانند با اقساط بلندمدت مسکن بخرند، توسعه‌گر و سازنده قادر خواهد بود که منابع لازم را برای ساخت تامین کند. در آن مورد، کسری و مشکل کمتر است. وقتی هم که ساخت، مردم به کمک وام رهنی می‌توانند آن واحدها را بخرند. بنابراین، همه دولت‌ها و از جمله دولت فعلی طبعا باید تلاش کنند که بازار رهن (یعنی بازار اعطای تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) توسعه یابد. اما محدودیت‌های امروز کشور، این مسیر را دشوار کرده است. با همه این‌ها، تلاش باید در همین مسیر باشد. «خانه‌اولی‌ها» و اقشار ضعیف جامعه ناچارند به کمک دولت برای پرداخت تفاوت سود تسهیلات متکی باشند تا بتوانند صاحب مسکن شوند. نبود منابع، دلیل عدم‌درستی این سیاست نیست. متاسفانه نبود منابع این مسیر را کنُد می‌کند. حتی اگر تمام منابع موجود را به ساخت اختصاص دهید، در مقطع فروش، دوباره به تسهیلات رهنی نیاز خواهد بود؛ وگرنه آنچه ساخته می‌شود قابل‌فروش نخواهد بود؛ چرا که پس‌انداز گذشته مردم برای خرید ارزان‌ترین واحدها نیز کافی نخواهد بود.

رمز تحریک عرضه مسکن