رفع کمبود مسکن با تولید سالانه ۲ میلیون واحد

به گزارش افکارنیوز،  محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی در برنامه تلویزیونی «نگاه یک» در تاریخ یکم دی ماه با بیان اینکه به طور طبیعی حداقل سالانه باید ۹۰۰ هزار واحد مسکونی تهیه و آماده عرضه کنیم، گفت: «این اقدام می تواند به تقاضای سالانه مسکنپاسخ درستی دهد و به عنوان راهبرد اساسی باید به آن پایبند باشیم».

کارشناسان یکی از علل دشواری تامین مسکن برای خانواده ها وافزایش قیمت آن در بازه های مختلف زمانی را کمبود عرضه مسکن در برابر نیاز موجود در بازار مسکن می‌دانند. بنابراین شناخت نیاز واقعی بازار مسکن به تولید و عرضه واحدهای مسکونی یکی از پیش نیاز های لازم برای برنامه ریزی و سیاست‌گذاری این حوزه است.

در این گزارش سعی شده تا براساس واقعیت های بازار مسکن، میزان واقعی نیاز کشور به تولید مسکن برآورد شود و بررسی شود آیا با تولید تنها ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در سال می توان امیدی به تنظیم بازار مسکن و کنترل عرضه و تقاضای این بازار داشت یا نه؟

در همین راستا، با استفاده از داده های حاصل از سرشماری مسکن و نفوس در سال های ۱۳۹۰ و ۱۳۹۵ و همچنین با هدف رسیدن به نقطه مطلوب تا سال ۱۴۰۵ این بررسی انجام شده است.

علل نیاز به تولید مسکن

نیاز به تولید مسکن را می‌توان ناشی از ۴ عامل دانست: ۱) جبران کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار موجود در کشور  ۲) سایر موارد از جمله ذخیره طبیعی مسکن ۳) نیاز ناشی از تقاضاهای جدید بازار مسکن که عمدتا ناشی از ازدواج هستند ۴) نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی موجود در بافت های فرسوده شهری و روستایی

کمبود مسکن در برابر تعداد خانوار کشور

مطابق با سرشماری سال ۹۵ در حالی که تعداد خانوارهای کشور ۲۴ میلیون و ۱۹۶ هزار خانوار گزارش شده، تعداد واحدهای مسکونی دارای سکنه کشور ۲۲ میلیون و ۸۲۵ هزار واحد بوده است. یعنی در شرایط فعلی بعضی از خانوارهای کشور به صورت مشترک در یک واحد مسکونی زندگی می‌کنند و یا به محل زندگی آن ها نمی توان مسکن اطلاق کرد. پس برای اینکه هر خانوار یک واحد مسکونی برای سکونت داشته باشد، بازار مسکن کشور با یک میلیون و ۳۷۱ هزار واحد مسکونی کمبود مواجه است.

سایر موارد از جمله ذخیره طبیعی مسکن

در کشورها به منظور تنظیم بازار عرضه و تقاضا همواره باید تعدادی واحد مسکونی قابل از سکنه وجود داشته باشد. همچنین با توجه به اینکه همواره ساخت وساز در مناطق شهری بزرگ از متوسط کشوری بالاتر بوده، تعداد واحدهای مسکونی در کل کشور به صورت متوازن توزیع نیافته است، بنابراین لازم است، تعداد واحدهای کشور بیش از تعداد خانوارهای کشور باشد. البته به این موارد باید واحدهایی که برای مصارف اداری و غیرمسکونی تولید می شوند، نیز اضافه کرد. لذا به نظر می‌رسد که باید حدود ۶۰۰ هزار واحد نیز به عنوان ذخیره بازار، در ۱۰ سال برنامه‌ریزی شود.

شاید مطرح شود که می‌توان واحدهای مسکونی خالی که هم اکنون در کشور به تعداد قابل توجه ای وجود دارد، به عنوان ذخیره بازار در نظر گرفته شود. حال آنکه بخش عمده‌ای از واحدهای خالی به دلیل لوکس بودن یا تفریحاتی بودن (نظیر واقع شدن در مناطق گردشگری) قابل سکونت برای عموم جامعه نیست. در واقع بخش عمده‌ای از این واحدها چنانچه قابل عرضه به بازار بودند، هم اکنون خالی باقی می‌ماندند.

تقاضاهای جدید بازار مسکن

بازار مسکن همواره با تقاضاهای جدیدی مواجه است که عمده ترین این تقاضاها ناشی از ازدواج است. برای برآورد این نیاز می‌توان دو مسیر را انتخاب کرد. یکی از این روش ها با استفاده از تعداد ازدواج های صورت گرفته در سال های اخیر و به دست آوردن برآوردی با استفاده از این داده هاست. بر این اساس، از آنجایی که در ۱۰ سال اخیر، به صورت میانگین ۷۸۳ هزار ازدواج رخ داده است، می‌توان گفت بازار مسکن باید پاسخگوی این تعداد تقاضای جدید باشد.

اما این نکته قابل اهمیت است که میزان ازدواج در کشور به شرایط اقتصادی خانواده ها وابستگی بسیاری دارد. در این بین تامین مسکن نقش بسیار اساسی دارد؛ یعنی اگر تامین مسکن به سهولت و با هزینه های کمتری ممکن شود، بی شک آمار ازدواج در کشور با رشد قابل توجهی رو به رو خواهد شد. بنابراین یک روش دیگر برای محاسبه مسکن مورد نیاز کشور برای عرضه به تقاضاهای ناشی از ازدواج، در نظر گرفتن تعداد ازدواج های ممکن در کشور است.

بر همین اساس مطابق با سرشماری ۱۳۹۵، حدود ۱۴ میلیون نفر مرد هرگز ازدواج نکرده در بازه سنی ۱۰ سال و بیشتر در کشور وجود دارد که تا سال ۱۴۰۵ ـ با احتساب مرگ و میر ـ حدود ۱۲ میلیون نفر از آنها به سن بالای ۲۰ سال خواهند رسید. طبعا برای تشکیلخانواده و نیاز به مسکن این ۱۲ میلیون نفر، می‌بایست پیش بینی‌های لازم صورت پذیرد.

نوسازی و بهسازی واحدهای مسکونی در بافت فرسوده شهری و روستایی

مطابق با بررسی های انجام شده توسط وزارت راه و شهرسازی در سال ۱۳۹۲ برای بازنگری در طرح جامع مسکن، در حال حاضر در کشور ایران بیش از ۱۱٫۲ میلیون نفر در  ۷۶٫۴ هزار هکتار بافت فرسوده شهری زندگی می کنند.در این صورت می توان گفت به صورت میانگین ۲۱ درصد از واحدهای مسکونی کشور در بافت فرسوده قرار دارند که با توجه به مشکلات متعدد بافت‌های فرسوده، خصوصاً زلزله‌خیز بودن ایران، این مسئله تبدیل به «تهدیدی» انسانی، اجتماعی و اقتصادی برای شهرها و کلان­شهرها شده است. علاوه بر این باید واحدهایی که خارج از بافت فرسوده قرار دارند، ولی به دلیل سن بالا و عدم استحکام مصالح به کار رفته نیاز به بازسازی و بهسازی دارند، اضافه کرد. بنابراین با یک برآورد حداقلی می توان گفت ۵ میلیون واحد مسکونی فرسوده شهری نیاز به بازسازی دارد.

*سهم واحدهای مسکونی غیر مقاوم در روستاهای کشور نگران کننده‌تر است

عزیزالله مهدیان  معاون بازسازی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در مردادماه پارسال گفته بود: «هم اکنون بیش از سه میلیون و ۲۰۰ هزار واحد روستایی غیر مقاوم در کشور وجود دارد.بنابراین در مجموع باید گفت ۸ میلیون واحد مسکونی کشور باید مورد بازسازی و بهسازی قرار گیرند.

نیاز واقعی کشور، تولید ۲٫۲ میلیون واحد مسکونی در سال

با جمع بندی موارد ذکر شده، برای حل مشکل عرضه مسکن کشور تا سال ۱۴۰۵، لازم است از سال ۹۵ تا آن سال ۲۲ میلیون واحد مسکونی در کشور تولید و به بازار عرضه شود. بنابراین میزان نیاز واقعی کشور تولید ۲٫۲ میلیون واحد در سال است و تولید تنها ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در سال نمی تواند مشکلی از مشکلات بازار مسکن کشور حل کند.

در پایان باید گفت حل مشکل کمبود تولید و عرضه واحدهای مسکونی نیاز به توجه جدی سیاست‌گذاران و مسئولان وزارت راه و شهرسازی دارد و اگر چه در حال حاضر تولید مسکن به کمتر از ۴۰۰ هزار مسکن می رسد، پس حمایت صحیح از تولید و عرضه مسکن، افزایش میزان اعطای وام ساخت مسکن، حذف هزینه زمین از هزینه نهایی مسکن و مقابله جدی با سوداگران بازار مسکن می‌تواند راه گشای ایجاد تعادل و کم کردن فاصله زیاد میان عرضه و تقاضای مسکن باشد.

منبع:www.afkarnews.com